Si has heretat o acumulat una suma important, és possible que estiguis considerant reduir la teva hipoteca. Aquí, et detallem què implica, els diferents enfocaments i com dur-ho a terme.
L’amortització hipotecària consisteix a abonar part o tot el deute pendent amb el banc de forma anticipada. Segons la suma pagada, pot ser total o parcial.
Amortització total:
Significa liquidar completament el deute pendent abans del termini acordat, evitant així pagar futurs interessos. Es recomana gestionar la cancel·lació registral de la hipoteca per a alliberar la propietat. Això implica obtenir un certificat de deute zero, redactar una escriptura de cancel·lació del préstec hipotecari en notaria i presentar-la al costat de l’impost corresponent davant Hisenda, finalment registrant l’escriptura en el Registre de la Propietat.
Amortització parcial:
Consisteix a retornar part del deute pendent anticipadament. Pots fer-ho per a escurçar el termini de devolució i pagar abans el préstec (sense canviar la quota mensual) o reduir l’import de les quotes (sense canviar el termini de devolució). És important tenir en compte que el banc pot cobrar una comissió per aquesta acció, la qual ha d’estar especificada en l’escriptura de la hipoteca.
Aspectes a considerar abans d’amortitzar:
- Tendència de l’euríbor.
- Suma a retornar i capacitat financera.
- Comissions bancàries.
- Beneficis fiscals.
El valor de la penalització per amortització anticipada està regulat per llei i varia segons si la hipoteca és fixa o variable, així com el moment en què es realitza l’amortització.
El millor moment per a amortitzar la hipoteca sol ser durant els primers anys, especialment si la hipoteca segueix el mètode francès d’amortització. Amb tipus d’interès alts com els actuals, pot ser avantatjós fer-ho, ja sigui abans o després d’una revisió de la quota.
Quina és l’opció més convenient: reduir anys o quota en amortitzar la hipoteca?
Si optes per reduir parcialment la teva hipoteca escurçant el termini, disminuiràs el nombre de quotes a pagar i pagaràs menys interessos en el temps. Si prefereixes reduir l’import de la quota mensual, tindràs més flexibilitat en els teus pagaments mensuals.
No hi ha una opció definitiva millor que l’altra. L’elecció dependrà de la teva situació financera i dels teus objectius respecte al termini del teu préstec hipotecari.
Què succeeix en amortitzar la hipoteca?
Abans de realitzar una amortització de la hipoteca, és important considerar tots els factors rellevants per a prendre la millor decisió:
Volum de la devolució i comissions bancàries:
En considerar pagar anticipadament el teu préstec hipotecari, és essencial avaluar els teus estalvis i si comptes amb un fons d’emergència que pugui cobrir qualsevol imprevist.
Les comissions bancàries són un altre aspecte crucial a tenir en compte. Al principi de l’article, esmentem que el banc pot cobrar una penalització per l’amortització de la hipoteca. Aquesta comissió varia segons si la hipoteca és de tipus fix o variable i s’estableix sobre la base d’un percentatge de la suma pagada per endavant.
Avantatges fiscals:
Si vas adquirir la teva hipoteca abans de l’1 de gener de 2013, tens dret a desgravar el 15% del pagat anualment pel préstec, fins a un màxim de 9.040 euros. En cas de realitzar una amortització parcial, és més convenient reduir l’import de la quota per a continuar beneficiant-te d’aquesta deducció en l’IRPF durant més anys.
Quant pots amortitzar sense penalització?
El banc només pot cobrar-te una penalització per l’amortització anticipada si així es va establir en el contracte hipotecari que vas signar.
Des de l’entrada en vigor de la Llei 5/2019 el 16 de juny de 2019, la comissió d’amortització anticipada no pot excedir la pèrdua financera soferta pel banc. Aquesta comissió està determinada per la diferència entre els tipus d’interès en el moment de la concessió de la hipoteca i en el moment de l’amortització.
Els límits màxims d’aquesta comissió són els següents:
- Per a hipoteques d’interès variable: fins a un 0,15% si es retorna en els primers 5 anys de contracte, i fins a un 0,25% durant els primers 3 anys. Després d’aquest període, no poden cobrar cap penalització.
- Per a hipoteques d’interès fix: fins a un 2% si es retorna en els primers 10 anys de contracte, i fins a un 1,5% després d’aquest termini.
Si vas signar la teva hipoteca abans del 16 de juny de 2019, has de revisar les condicions establertes en l’escriptura amb el banc.
Quan és el moment òptim per a amortitzar la hipoteca?
La majoria de les hipoteques a Espanya segueixen el mètode francès d’amortització, que implica pagar més interessos que capital en els primers anys. Amb el temps, es redueix el pagament d’interessos i s’incrementa el pagament del préstec.
Per tant, el millor moment per a amortitzar la hipoteca és durant els primers anys del préstec, ja que això significa pagar menys interessos en total.
Si tens una hipoteca de tipus variable, és més convenient fer una amortització anticipada parcial quan l’euríbor està en nivells alts, com en l’actualitat, ja que l’estalvi en interessos serà major. Per això, ara mateix, amb l’euríbor en màxims històrics, és un moment favorable per a amortitzar la teva hipoteca.
Pots triar amortitzar la teva hipoteca abans o després de la revisió anual o semestral de la quota. Si optes per fer-ho abans de la revisió, pagaràs una quota mensual més baixa.
