Si has heredado o acumulado una suma importante, es posible que estés considerando reducir tu hipoteca. Aquí, te detallamos qué implica, los diferentes enfoques y cómo llevarlo a cabo.
La amortización hipotecaria consiste en abonar parte o toda la deuda pendiente con el banco de forma anticipada. Según el monto pagado, puede ser total o parcial.
Amortización total:
Significa liquidar completamente la deuda pendiente antes del plazo acordado, evitando así pagar futuros intereses. Se recomienda gestionar la cancelación registral de la hipoteca para liberar la propiedad. Esto implica obtener un certificado de deuda cero, redactar una escritura de cancelación del préstamo hipotecario en notaría y presentarla junto al impuesto correspondiente ante Hacienda, finalmente registrando la escritura en el Registro de la Propiedad.
Amortización parcial:
Consiste en devolver parte de la deuda pendiente anticipadamente. Puedes hacerlo para acortar el plazo de devolución y pagar antes el préstamo (sin cambiar la cuota mensual) o reducir el importe de las cuotas (sin cambiar el plazo de devolución). Es importante tener en cuenta que el banco puede cobrar una comisión por esta acción, la cual debe estar especificada en la escritura de la hipoteca.
Aspectos a considerar antes de amortizar:
– Tendencia del euríbor.
– Monto a devolver y capacidad financiera.
– Comisiones bancarias.
– Beneficios fiscales.
El valor de la penalización por amortización anticipada está regulado por ley y varía según si la hipoteca es fija o variable, así como el momento en que se realiza la amortización.
El mejor momento para amortizar la hipoteca suele ser durante los primeros años, especialmente si la hipoteca sigue el método francés de amortización. Con tipos de interés altos como los actuales, puede ser ventajoso hacerlo, ya sea antes o después de una revisión de la cuota.
¿Cuál es la opción más conveniente: reducir años o cuota al amortizar la hipoteca?
Si optas por reducir parcialmente tu hipoteca acortando el plazo, disminuirás el número de cuotas a pagar y pagarás menos intereses en el tiempo. Si prefieres reducir el importe de la cuota mensual, tendrás más flexibilidad en tus pagos mensuales.
No hay una opción definitiva mejor que la otra. La elección dependerá de tu situación financiera y de tus objetivos con respecto al plazo de tu préstamo hipotecario.
¿Qué sucede al amortizar la hipoteca?
Antes de realizar una amortización de la hipoteca, es importante considerar todos los factores relevantes para tomar la mejor decisión:
Volumen de la devolución y comisiones bancarias:
Al considerar pagar anticipadamente tu préstamo hipotecario, es esencial evaluar tus ahorros y si cuentas con un fondo de emergencia que pueda cubrir cualquier imprevisto.
Las comisiones bancarias son otro aspecto crucial a tener en cuenta. Al principio del artículo, mencionamos que el banco puede cobrar una penalización por la amortización de la hipoteca. Esta comisión varía según si la hipoteca es de tipo fijo o variable y se establece en base a un porcentaje del monto pagado por adelantado.
Ventajas fiscales:
Si adquiriste tu hipoteca antes del 1 de enero de 2013, tienes derecho a desgravar el 15% de lo pagado anualmente por el préstamo, hasta un máximo de 9.040 euros. En caso de realizar una amortización parcial, es más conveniente reducir el importe de la cuota para continuar beneficiándote de esta deducción en el IRPF durante más años.
¿Cuánto puedes amortizar sin penalización?
El banco solo puede cobrarte una penalización por la amortización anticipada si así se estableció en el contrato hipotecario que firmaste.
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 el 16 de junio de 2019, la comisión por amortización anticipada no puede exceder la pérdida financiera sufrida por el banco. Esta comisión está determinada por la diferencia entre los tipos de interés en el momento de la concesión de la hipoteca y en el momento de la amortización.
Los límites máximos de esta comisión son los siguientes:
– Para hipotecas de interés variable: hasta un 0,15% si se devuelve en los primeros 5 años de contrato, y hasta un 0,25% durante los primeros 3 años. Después de ese período, no pueden cobrar ninguna penalización.
– Para hipotecas de interés fijo: hasta un 2% si se devuelve en los primeros 10 años de contrato, y hasta un 1,5% después de ese plazo.
Si firmaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019, debes revisar las condiciones establecidas en la escritura con el banco.
¿Cuándo es el momento óptimo para amortizar la hipoteca?
La mayoría de las hipotecas en España siguen el método francés de amortización, que implica pagar más intereses que capital en los primeros años. Con el tiempo, se reduce el pago de intereses y se incrementa el pago del préstamo.
Por tanto, el mejor momento para amortizar la hipoteca es durante los primeros años del préstamo, ya que esto significa pagar menos intereses en total.
Si tienes una hipoteca de tipo variable, es más conveniente hacer una amortización anticipada parcial cuando el euríbor está en niveles altos, como en la actualidad, ya que el ahorro en intereses será mayor. Por ello, ahora mismo, con el euríbor en máximos históricos, es un momento favorable para amortizar tu hipoteca.
Puedes elegir amortizar tu hipoteca antes o después de la revisión anual o semestral de la cuota. Si optas por hacerlo antes de la revisión, pagarás una cuota mensual más baja. Si lo haces después, amortizarás una cantidad mayor de capital.
